墓地价值如何评估？天津墓地为您揭秘！
随着经济社会的发展，土地评估所涉及的用途不仅仅包括商业用地、住宅用地、工业用地等常见用途，新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业之类的特殊用地评估也日渐增多，特别是随着我国逐步进入老龄化社会，社会对殡葬的需求逐步增多，除公益性公墓、公益性骨灰堂(塔)外，经营性骨灰公墓、骨灰堂(塔)也开始出现，由于为经营性质，原针对公益性公墓等的划拨供地方式已不再适用。尤其墓地的利用情况又不同于一般的地产，可以说是特殊中的特殊。
研究的必要性
根据《土地利用现状分类》，墓地属于特殊用地中殡葬用地的一种类型。在国土资源部第9号令《划拨用地目录》中，非营利性社会福利设施用地中的殡葬设施用地属划拨用地范畴。但用于营利性销售的墓地，必须以有偿方式供地。而墓地以有偿使用方式供地时，就要对宗地进行评估。墓地的评估数量虽然少，但对墓地评估的研究还是十分必要和迫切的。
墓地的特殊性
墓地在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性，我国的城市殡葬用地与其他用地相比具有以下特点：
位置偏僻
与西方认为墓地是接近天堂的地方不同， 中国人一般认为殡葬用地是不吉利的地方，阴气重，因此殡葬用地一般都在远离城市的偏僻区域，一般以山区为多。
环境优美
国人历来讲究身后埋葬地的风水，无论是以前墓地陵园的选择，还是稍有积蓄的普通人家祖坟的确定，无不是景色秀丽、山水齐备的地点所在。如无锡的灵山后花园，就坐落在无锡灵山大佛旁，北靠大山，南面太湖，紧挨灵山大佛。
容积率低
通过对公墓及经营性墓地的调查发现，殡葬用地容积率一般都小于0.5。
售价过高
从 2004 年开始，殡葬业连续多年跻身国内十大暴利行业，且一度排名第三(出自《物权法视角下的殡葬用地问题探析》)。对于经营性墓地，由于实行市场调节定价，且受殡葬行业的特殊性和垄断性影响，墓地咨询偏高已成了各地居民的共识，所以有了死不起的说法。以无锡市为例，根据市场调查，公墓墓地均价也要2~3万一个墓位。
评估中的难点
鉴于以上墓地的特点，给我们的评估工作带来很大困难。
缺少专门的评估细则及技术指引
按照我国目前的地价评估体系，土地用途一般分商业、住宅和工业用地，仅有的几种评估方法及《房地产估价规程》主要是针对这三类用途设定的，没有针对特殊用地建立地价的指导理论及相应的地价评估体系，现有的地价评估理论体系不能充分指导特殊用地评估实务工作。
评估用途的设定没有统一的定论
因为墓地数量少，此类用地的评估尚在探讨和摸索中，有的主张用途参照工业用地，有的参照商业用地进行评估，有的认为综合用地比较合适，没有统一定论。
可参考案例少，路线难定，咨询不易把握
墓地的使用会对周边土地的利用带来负面影响，在土地的供应和建设上都受到的严格控制，使该类用地数量相对。因此，在评估时很难找到条件相似的交易案例，也不容易找到能参考的评估技术路线，土地咨询水平大致在怎样的一个区间。这些都是比较棘手的问题。
重要的技术处理
坚持原则，勇于创新
墓地价值如何评估？天津墓地为您揭秘！
的技术指引都是在当时的社会发展背景下制定的，是针对一段时间内出现的问题的指导。随着经济社会的发展，就会出现很多新情况、新问题。在技术指引尚未跟进的情况下，土地评估工作中，我们既要遵循有关法律法规、技术细则和《房地产估价规程》，又要在正确大方向的指引下，要有一定的灵活度，对细节问题勇于创新，充分发挥估价师的主观能动性，为推动技术更新和进步贡献微薄的力量。
评估方法分析
①市场比较法：由于目前殡葬用地出让案例较少，市场还不是很成熟，一般难以选取合适的比较案例，因此市场比较法一般不适用，待以后市场逐步成熟，可采用市场比较法。
②基准地价系数修正法：由于各城市的基准地价成果中一般都不包括殡葬用地基准地价，因此在使用基准地价系数修正法时需首先根据该墓地的经营情况、特征酌情确定要参照的基准地价成果。
③收益还原法：用收益还原法计算墓地经营收入时，应针对不同类型物业的收益模式进行分析，除墓地、塔位等销售收入外，还应包括殡葬用品的零售收入、墓穴管理费、塔位管理费、骨灰安放(葬)证书费等其他收入。
对于销售的墓穴、塔位，还应考虑其年限。如《江苏省殡葬管理办法》规定，经营性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超过 20 年，墓穴(塔位)的管理费一次性收取长不得超过 20 年;墓穴(塔位)使用年限到期后，要求继续使用的，按有关规定办理续用手续，缴纳使用费。
同时还应考虑到墓地销售的周期较长，且收益中应着重考虑剔除经营公司特许经营权等带来的收益。
④成本逼近法：对于殡葬用地成本，一般包括经营成本和期间费用。经营成本是指经营者在提供殡葬服务的过程中所发生的职工薪酬、材料、燃料动力、水费等支出和各种间接费用。间接费用包括固定资产折旧、修理费等。不同服务项目的经营成本构成根据实际的服务支出科目确定，如灵堂租用成本由职工薪酬、水电费、灵堂房屋和设备折旧、日常维护费以及灵堂布置支出等构成。
定型墓经营成本由墓地占用费、建造成本和运行维护成本构成。墓地占用费是指按墓穴面积分摊的地价。建造成本由墓基、墓碑材料、建造人员职工薪酬等构成。运行维护成本由日常维护人员职工薪酬、水电费、固定资产折旧等构成。
⑤剩余法：用剩余法评估墓地地价时，不动产总价的确定采用收益法进行计算，考虑因素与上述收益还原法相同。
墓地评估由于其特殊性，本文仅为对墓地评估的浅谈，实际作业时不可一概而论，具体问题，具体分析，结合实际情况才能作出较为正确的判断
-天津公墓网