西城寝园公墓评估用途的设定没有统一的定论

西城寝园公墓评估用途的设定没有统一的定论

　　因为西城寝园公墓数量少，此类用地的评估尚在探讨和摸索中，有的主张用途参照工业用地，有的参照商业用地进行评估，有的认为综合用地比较合适，没有统一定论。

西城寝园公墓评估用途的设定没有统一的定论

　　可参考案例少，路线难定，咨询不易把握

　　西城寝园公墓的使用会对周边土地的利用带来负面影响，在土地的供应和建设上都受到的严格控制，使该类用地数量相对。因此，在评估时很难找到条件相似的交易案例，也不容易找到能参考的评估技术路线，土地咨询水平大致在怎样的一个区间。这些都是比较棘手的问题。

　　重要的技术处理

　　坚持原则，勇于创新

　　的技术指引都是在当时的社会发展背景下制定的，是针对一段时间内出现的问题的指导。随着经济社会的发展，就会出现很多新情况、新问题。在技术指引尚未跟进的情况下，土地评估工作中，我们既要遵循有关法律法规、技术细则和《房地产估价规程》，又要在正确大方向的指引下，要有一定的灵活度，对细节问题勇于创新，充分发挥估价师的主观能动性，为推动技术更新和进步贡献微薄的力量。

　　评估方法分析

　　①市场比较法：由于目前殡葬用地出让案例较少，市场还不是很成熟，一般难以选取合适的比较案例，因此市场比较法一般不适用，待以后市场逐步成熟，可采用市场比较法。

　　②基准地价系数修正法：由于各城市的基准地价成果中一般都不包括殡葬用地基准地价，因此在使用基准地价系数修正法时需首先根据该西城寝园公墓的经营情况、特征酌情确定要参照的基准地价成果。

　　③收益还原法：用收益还原法计算西城寝园公墓经营收入时，应针对不同类型物业的收益模式进行分析，除西城寝园公墓、塔位等销售收入外，还应包括殡葬用品的零售收入、墓穴管理费、塔位管理费、骨灰安放(葬)证书费等其他收入。

　　对于销售的墓穴、塔位，还应考虑其年限。如《江苏省殡葬管理办法》规定，经营性骨灰公墓的墓穴和塔陵的塔位的使用年限一般不超过 20 年，墓穴(塔位)的管理费一次性收取长不得超过 20 年;墓穴(塔位)使用年限到期后，要求继续使用的，按有关规定办理续用手续，缴纳使用费。

　　同时还应考虑到西城寝园公墓销售的周期较长，且收益中应着重考虑剔除经营公司特许经营权等带来的收益。

　　④成本逼近法：对于殡葬用地成本，一般包括经营成本和期间费用。经营成本是指经营者在提供殡葬服务的过程中所发生的职工薪酬、材料、燃料动力、水费等支出和各种间接费用。间接费用包括固定资产折旧、修理费等。不同服务项目的经营成本构成根据实际的服务支出科目确定，如灵堂租用成本由职工薪酬、水电费、灵堂房屋和设备折旧、日常维护费以及灵堂布置支出等构成。

　　定型墓经营成本由西城寝园公墓占用费、建造成本和运行维护成本构成。西城寝园公墓占用费是指按墓穴面积分摊的地价。建造成本由墓基、墓碑材料、建造人员职工薪酬等构成。运行维护成本由日常维护人员职工薪酬、水电费、固定资产折旧等构成。

　　⑤剩余法：用剩余法评估西城寝园公墓地价时，不动产总价的确定采用收益法进行计算，考虑因素与上述收益还原法相同。

　　西城寝园公墓评估由于其特殊性，本文仅为对西城寝园公墓评估的浅谈，实际作业时不可一概而论，具体问题，具体分析，结合实际情况才能作出较为正确的判断

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